갈림길에 선 한국 부동산, 대책은 무엇인가
11.3 부동산 대책이 국내 부동산에 주는 영향과 대처방안
11월 3일 부동산 대책 ‘실수요중심 시장형성을 통한 주택시장의 안정적 관리방안’이 발표됐다. 당초 시장 및 업계 관계자들의 예측과 달리 비교적 센 강도의 내용도 포함하고 있어 앞으로 부동산 시장의 변화가 주목받고 있다. 다양한 전문가들의 의견이 나오고 있는 가운데 우리가 주목해야 할 부분은 무엇인지 알아보고자 한다.
투기적 수요 감소와 실수요자들의 권리 증대
정부가 ‘11.3 주택시장 관리방안’ 부동산 대책을 발표했다. 분양권 전매 제한 강화, 청약 자격 강화, 중도금 대출 보증 요건 강화 등이 주요 내용이다. 예상보다 센 규정들이 발표되면서 부동산 업계에 적지 않은 파장이 예상되고 있다. 애초 11.3 부동산 대책은 정부가 서울과 경기 일부, 세종시나 부산 등 37개 지역에서 일어나는 아파트 분양 과열 양상을 막고자 발표한 대책이다. 11.3 대책 발표 이후 현재 서울을 포함한 규제 대상 지역은 분양 아파트가 한 곳도 없을 정도로 시장이 급격히 얼어붙고 있다.
강남 재건축 역시 가격을 내린 채 매물이 나와도 거래가 되지 않고 있다. 부동산협회 자료에 따르면, 실제 11.3 부동산 대책 발표 이후, 서울과 수도권 분양 예정 물량이 6,000가구가량 줄었다. 이번 대책에서 정부가 분양 보증서 발급 규제를 강화하면서 분양 연기 단지들이 속출했기 때문이다. 더불어 전매 제한 강화, 1순위 청약 제한, 최대 5년 재당첨 금지 등 청약 조건 규제 강화로 인한 투자 수요 위축도 물량 급감에 영향을 주었다. 머니 부동산 연구소의 나창근 대표는 “신규공급단지들의 청약률은 하락 할 것이다. 초기 거래가 불가함으로 기존분양권으로 매수가 몰리면서 양극화 현상이 심화될 것으로 보인다. 또한, 그동안 고분양가 논란 속에서도 과열된 양상을 보이던 강남 재건축 단지의 시세들이 주춤할 것이며, 거래 역시 투자심리의 위축으로 중단된 양상을 보일 것이다”라고 전망했다.
부동산 대책이 발표되며 부동산 시장 지역 내 수요 상품에 대한 실수요자들의 관심이 높아지고 있다. 이번 대책의 주요 골자인 1순위 자격 제한 강화, 재당첨 제한, 2순위 통장 사용 등이 그동안 투자수요로 인해 내 집 마련이 어려웠던 실수요자들에게 도움이 될 전망이다. 11.3 부동산 대책으로 실수요자들의 권리를 빼앗았던 묻지마 청약이 전국적으로 자취를 감추며, 수요자들은 지역 내의 풍부한 생활인프라를 갖춘 중심 생활권 아파트에 관심을 돌리고 있다. 일각에서는 11.3 부동산 대책 발표 이후 실수요자를 중심으로 혹시 모를 악영향을 우려하는 의견도 있었지만, 정작 큰 영향은 없을 것이라는 게 건설사와 부동산 중개사들의 시각이다. 한 건설 업계 관계자는 “전매금지와 제한은 가수요자들의 투기수요를 억제시키는 효과를 나타내고 있다. 이로 인하여 실수요자들의 청약 시장이 한층 더 넓어질 것으로 예상된다. 하지만 지역에 따라서 청약자들의 쏠림 현상이 심할 수도 있다. 따라서 지역의 개별성에 따라 장기적으로 분석하는 자세가 필요할 것이다”라며 실수요자들이 현명한 분양을 하기 위해서는 적절한 조사와 정보가 필요하다고 강조했다.
대책 이후의 변화에 대처하는 자세
전문가들은 11.3 부동산 대책 이후 부동산 시장은 실수요자 중심시장으로 재편될 것이라 전망했다. 또한, 그동안 강남 등 일부 지역에서 과열된 시장이 진정되는 효과도 나타날 것으로 보았다. 그동안 정부는 부동산 시장이 과열되면 규제를 통해 진정시키고 침체가 되면 부양책을 써서 활성화 시키는 대책을 사용해오며 부동산 시장의 흐름을 맞추어 왔다. 하지만 바른 부동산 김영일 대표는 이번 조치의 경우 미국 대선의 영향으로 인한 금리 인상과 투자심리 위축으로 시장이 침체국면에 들어설 가능성도 배제할 수 없다고 말했다. 그는 “주택정책을 아직 자율시장에 맡기기에는 시기상조이다. 하지만 점차 시장원리에 맡기는 정책의 일관성이 유지되어야 할 것이다. 언제까지 정부의 규제로 움직일 수 있는 정도의 경제 규모가 아니기 때문이다. 이러한 규제는 양극화를 야기할 수 있는 요소이다. 시장원리가 선순환할 수 있도록 만드는 현명한 대책 마련이 필요하다”라고 역설했다.
부동산 대책으로 투기수요가 줄면서, 재테크에 관한 대중의 관심이 높아지고 있다. 부동산 자산의 비율이 높은 한국은 매번 발표되는 규제가 신경 쓰일 수밖에 없다. 이번 대책으로 분양시장이 수익을 보기 어려운 구조로 재편되면서 소비자는 수익형 부동산에 관심을 두고 있다. 평균연령이 늘어나고 물가가 상승하면서 주기적으로 수익을 얻을 수 있는 수익형 부동산은 소비자들에게 뜨거운 감자로 떠오르고 있다. 머니 부동산 나창근 대표는 “부동산 재테크는 어떠한 경제 상황이 와도 매력 있는 재테크 수단이다. 그러나 아무나 부동산 재테크에 성공할 수는 없지만 그리 못 넘을 산은 아니다. 더욱 적극적인 투자 마인드와 기회를 놓치지 않을 준비된 종잣돈을 평소에 모으는 것이 중요하다”라며 임대수익과 시세차익을 실현할 수 있는 수익형 부동산에 대한 강점을 설명했다.
11.3 부동산 대책의 영향은 컸다. 부동산 주거형태와 투자형태에 큰 변화가 불고 있다. 앞으로 또 어떤 변화가 올지는 아무도 모른다. 하지만 거친 바람을 피하기 위해서는 최소한의 준비는 해야 하지 않을까.
