다시 불어오는 재건축 아파트의 투자 열풍
다시 불어오는 재건축 아파트의 투자 열풍
  • 서재창 기자
  • 승인 2016.08.04 17:55
  • 댓글 0
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[이슈메이커=서재창 기자]

 

 

 

다시 불어오는 재건축 아파트의 투자 열풍

상승 및 하락에 대한 변수 요인 파악에 따른 신중한 고려 필요
 


 

최근 서울 강남권 재건축 아파트에 대한 투자 열풍이 불면서 가격이 급등세를 보이고 있다. 재건축 아파트는 일반 아파트보다 가격 탄력성이 커 부동산 경기가 침체하면 하락폭도 그만큼 커진다. 지난 2008년, 부동산 시장이 글로벌 금융위기의 직격탄을 맞으면서, 국내 수도권 아파트 가격은 평균 1.6% 떨어졌지만 수도권 재건축 아파트는 평균 11.8%나 떨어졌다. 재건축 아파트에 대한 투자는 경제 탄력성이 큰 만큼 올바른 의사결정이 필요하다.




10년 만에 최고가를 경신한 서울 재건축 아파트

올해 상반기 재건축 아파트에 투자가 집중되면서 ‘강남 4구’라 불리는 서울의 강남·서초·송파·강동구는 재건축 아파트의 시가총액이 4년 만에 무려 100조 원을 돌파했다. 서울뿐 아니라 저금리에 따른 부동산 시장의 활황으로 대구를 제외한 전국 모든 지역 아파트의 시가총액이 지난해 말보다 늘어났다. 부동산정보업체 부동산114의 조사에 따르면, 올해 6월 말 기준, 서울 강남권 4개구 재건축 아파트의 시가총액은 104조 2,767억 원으로 지난 연말(98조 6,511억 원)보다 5.7% 늘어난 수치를 기록했다. 재건축 아파트의 시가총액이 100조 원을 넘긴 경우는 2012년 상반기 이후 처음이라는 분석이다. 특히 송파구와 강남구의 재건축 단지는 지난해 말과 비교해 각각 7.7%, 6.1% 늘어 가파른 상승세를 주도했다. 이들 재건축 아파트 가격이 크게 오르며 강남 4구 전체 아파트 시가총액도 303조 5,743억 원을 돌파하게 됐다. 이는 지난  연말의 292조 3,000억 원보다 3.9% 증가한 거대한 액수다.
 
올해 상반기 아파트 가격 상승세는 전국적으로 나타났다. 전국 아파트의 전체 시가총액은 총 2,166조 7,214억 원으로 작년 2,127조 2,521억 원에 비해 약 1.9% 증가한 수치다. 이 가운데 서울의 시가총액은 상반기에만 2.7% 늘어난 731조 4,310억 원으로 전국 아파트 시가총액의 33.8%를 차지했다. 경기도와 인천 등 수도권 아파트도 올해 상반기에는 각각 1.5%, 2.3% 오른 것으로 나타났다. 한편, 서울 재건축 아파트 매매가격은 0.52%, 일반아파트 0.13%의 변동률을 기록하며 전체 0.19% 상승했다. 이는 2006년 12월 이후 10년 만에 최고의 상승률이다. 신도시의 0.04%와 경기 및 인천 지역의 0.02% 역시 매매가격 오름세를 보였으나 중소형 면적 대 위주의 저가 매물 거래로 상승폭이 크게 확대되지는 않았다. 서울의 강동구 지역은 둔촌주공 아파트 1단지부터 4단지까지의 매매가격이 1500만 원에서 3000만 원 가량 일제히 상승했고, 송파는 잠실종합운동장 개발에 대한 기대감이 높아지며 실수요뿐 아니라 투자수요가 유입돼 매매가격이 상승했다. 양천구 역시 재건축 추진 기대감으로 상승세를 거듭하고 있는 가운데 기준금리 발표 이후 매수세가 더 늘어난 것으로 분석된다.
 
부동산시장에서는 정부가 중도금대출에 대한 규제 방안을 검토하고 있다고 밝힌 것과 관련해 신규 분양시장에 타격을 줄 것으로 내다보고 있다. ‘주택도시보증공사(HUG)’의 아파트 집단대출 보증 건수를 1인당 2건 이하, 보증금액은 3억 원 이하로 제한할 것으로 예측되면서, 분양가의 60%에 해당하는 중도금이 3억 원 이하로 제한되면 중도금 자금 마련 부담이 늘어나게 된다는 것이다. 부동산114의 책임연구원은 “주택 자금 규모가 큰 강남권을 비롯해 고액의 신규분양시장은 적지 않은 타격이 예상 된다”라며 “신규 분양의 분양가와 청약인기가 시발점이 돼 투자바람이 거세게 불고 있는 기존 재건축도 부정적 영향이 예상 된다”라고 말했다. 



재건축 아파트 투자로 인한 위험성과 양극화 현상

이례적인 수치를 기록한 이번 재건축 아파트에 대한 투자 열풍으로 인해 수도권과 지방의 주택 매매가격 양극화는 더욱 심화될 것으로 보인다. 수도권은 기준금리를 인하로 인한 부동자금이 강남권 재건축 단지를 중심으로 유입되며 상승폭이 확대됐으나 지방 지역은 조선업 등 산업경기 침체와 신규 주택의 공급 누적으로 하락폭이 커졌다. 한국감정원의 전국주택가격동향조사에 따르면, 전국 주택 매매가격이 지난달 대비 0.04% 상승한 것으로 나타났다고 발표했다. 지역별로는 서울, 부산, 경기, 인천, 강원, 제주 등은 상승했고 대구, 경북, 충남 등은 하락했다. 특히 수도권은 0.15%의 상승률을 보였다. 서울은 분양권 시장이 호조세를 보이는 가운데 강남구, 서초구, 양천구 등의 재건축 단지를 중심으로 올해 들어 가장 높은 상승률을 기록했다. 인천은 2월 연장 개통된 수인선 역세권을 중심으로 남구가 상승세를 주도했다. 경기는 과천이 재건축 아파트 투자수요 증가로 상승폭이 확대됐다. 하남시는 미사지구 입주 영향으로 하락폭이 확대됐다. 지방은 0.05% 하락했다. 부산의 상승폭은 확대됐으나, 울산은 조선업 침체로 인한 근로자 수요 감소로 하락 전환했다. 대구는 신규공급물량 부담과 가격상승 피로감으로 2009년 4월 이후 가장 높은 하락률을 기록했다. 강원은 석탄 공사 폐업 방침 영향으로 상승폭 축소됐다. 전세가격은 월세전환에 따른 매물부족으로 상승세를 이어갔다. 지방은 신규 주택의 전세공급, 경기침체에 따른 수요 감소 등의 영향으로 2012년 7월 이후 47개월 만에 하락 전환됐다. 한국감정원 관계자는 “수도권은 재건축 아파트를 중심으로 상승세를 이어가겠으나 지방은 조선·해운업 등 국내 산업침체로 인한 불확실성 확대로 지방의 하락세가 지속될 것이며 당분간은 지역별 양극화 현상이 이어질 것으로 예상 된다”라고 말했다.
 
재건축 아파트의 투자가 과열되면서 발생되는 또 다른 문제는 재건축 사업이 진행되는 해당 지역의 신규 아파트 분양가가 주변 시세보다 너무 높아진다는 것이다. 한 예로, 최근 고분양가 논란을 불러일으킨 강남구 개포지구 인근의 도곡동이나 대치동 아파트 평균매매가격은 3.3m²당 3,000만원 후반 대를 기록했다. 재건축 사업에서 주변 아파트 시세가 중요한 것은 향후 시세 차익 등 투자가능성을 예상하는 기준이 되기 때문이다. 아직 관리처분 전인 재건축 아파트에 투자할 경우에는 주변 시세를 반영한 예상 일반 분양가를 기준으로 삼아야 앞으로 내야 할 추가 분담금을 가늠할 수 있다.
 
재건축 단지는 조합원이 사업 시행자이자 해당 단지가 유일한 사업인 만큼 수익을 극대화하려고 노력한다. 미분양이 발생하더라도 일반분양 분은 전체 가구 수 대비 20% 내외기 때문에 비교적 부담 없이 분양가를 높일 수 있다. 결국 고분양가는 인근 재건축 아파트 값을 높이고, 다시 최고 분양가 경신하는 악순환으로 나타나고 있다. 한편, 분양하는 재건축 단지마다 떴다방과 단타족이 들끓어 불법전매, 다운계약서 등 자행되는 불법은 수천만 원의 웃돈을 발생시키고 분양가가 높이는 원인이 된다. 이에 전문가들은 저금리로 마땅한 투자처를 찾지 못한 풍부한 유동성과 정부의 재건축, 청약제도 규제 완화가 재건축 광풍을 몰고 왔다고 입을 모은다. 과거 10년 전, 강남재건축 아파트는 정부의 대출규제 강화와 글로벌 금융위기로 30% 가량 폭락하며 수많은 ‘하우스 푸어’를 양산했다. 일부 재건축 단지를 제외하면 10년이 지난 현재까지도 제자리를 찾지 못하고 있는 단지들이 대다수인 것으로 나타났다.




정부의 규제와 재건축 아파트 투자를 바라보는 시각 개선

강남권 재건축 열풍이 타 지역으로 확산될지의 여부에 대해서도 주목 된다. 특히 상대적으로 가격이 낮고 배후수요가 풍부한 서대문 및 은평구 지역의 재건축 아파트단지를 중심으로 한 청약률은 비교적 양호한 수치를 보였다. 업계 관계자는 교통이 편리하고 직장인의 수요가 많았던 점이 주효한 결과로 나타났다고 말했다. 또한, 수요에 대해 중소형 평수를 찾는 30대 중후반의 직장인과 실 거주 및 투자 목적으로 한 사람들이 찾았다고 덧붙였다.
 
한국은행은 기준금리를 연 1.5%에서 1.25%로 0.25% 포인트 내렸고 시중에 돈이 더 풀리게 되면서 재건축 등에 대한 투자수요도 더 늘어날 것이라는 해석도 나오고 있다. 거시경제가 불안한 상황에서 강남 재건축 아파트에 무리한 투자를 하면 위험할 수 있다고 전문가들은 경고한다. 정부는 이번 서울 강남 재건축 아파트의 이상 과열 조짐을 보이자 단속에 들어갔다. 여기에 브렉시트라는 대외적인 변수가 가세하면서 재건축 이상 열기가 가라앉게 될지 주목된다. 최근 강호인 국토교통부(이하 국토부) 장관은 국회 국토교통위원회 전체회의에 출석해 “강남 재건축시장에 거품이 있다고 본다. 필요하다면 한 단계 더 높은 조치인 분양가상한제 재도입을 검토할 계획이다”라고 말했다. 국토부와 강남구청은 개포주공 아파트 일대 부동산에 대한 단속에 들어가는 등 압박의 수위를 높이고 있다. 일각에서는 이런 과열 양상이 오래가지 못할 것이라는 전망이 나온다. 정부의 강도 높은 단속과 브렉시트 현실화로 투자심리가 위축될 가능성이 커졌기 때문이다. 한편, 수익형 부동산에 돈이 몰릴 수 있다는 분석도 제기된다. 부동산 전문가는 “브렉시트로 안전자산 선호현상이 거세지면서 안정적인 임대수익을 올리는 수익형 부동산이 주목받을 것으로 보인다. 주로 역세권 오피스텔이나 유망상권의 상가 등에 투자자들이 몰릴 가능성이 있다”라고 말했다.
 
부동산 업계에서는 정부가 7월부터 중도금 집단대출 보증요건을 제한하기로 발표하면서, 하반기에는 서울 강남권 재건축 시장의 사업성이 떨어지고 분양시장의 고분양가 행진에도 제동이 걸릴 것으로 예상했다. 부동산 114 관계자는 “부동산 시장이 양극화되고 저금리로 분양 시장에 훈풍이 불면서 서울 강남권을 중심으로 수요가 몰렸다. 향후에는 정부 규제가 강화되고 있어 이런 열기를 기대하긴 어려울 것이다”라고 말했다. 특히 일부 지방 대도시는 구조조정 여파와 공급 과잉 우려 때문에 하반기에 하락세로 반전될 가능성도 존재한다는 의견이 나오고 있다. 재건축 사업이 진행되는 아파트 단지의 기대감이 높아짐에 따라, 당분간 서울 아파트 매매가격은 상승세가 이어질 전망이다. 이에 투자자들은 다양하게 작용하는 변수 요인을 통해 재건축아파트 투자를 신중하게 고려하고, 결정된 사항에 대해 공격적인 매입을 주의해야 할 필요가 있을 것으로 보인다.  


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