[Social & Issue I] 움직이지 않는 거품 ‘부동산’

주거형태 다변화로 자가주택구입 선호 줄어

[이슈메이커=김진영 기자]

[Social & Issue Ⅰ-주거와 부동산]

움직이지 않는 거품 ‘부동산’

주거형태 다변화로 자가주택구입 선호 줄어

대한민국의 경제발전사는 도시화와 맥을 같이 한다. 정부 주도의 신도시 개발은 투기를 안고 이동했으며 부동산의 거품은 깡통전세와 하우스푸어를 양산해냈다. 이처럼 과거에는 토지나 건물을 의미하는 부동산이라는 단어가 더 이상 주거의 의미보다는 자산에 중요성이 치우쳐왔다. 하지만 공유경제의 대두와 다양성의 확대 등으로 젊은 세대를 중심으로 공동주택이나 월세를 선호하는 이들도 늘고 있는 추세다.

투기와의 전쟁의 역사

인간이 삶을 영위하기 위해서는 의, 식, 주의 생활환경은 필수적이다. 하지만 오늘날 현대사회에서는 주거의 의미가 비단 가족 구성원을 위한 휴식의 공간이라는 개념보다도 경제적인 수준을 비추는 단면으로 자리하곤 한다. 토지나 건물, 집과 같이 움직일 수 없는 재산을 의미하는 ‘부동산’은 우리나라 가계 재산의 70~80%를 차지할 정도로 사회의 가장 기본적인 구성단위인 가정을 지키는 든든한 버팀목인 것이다.

우리나라의 부동산의 역사를 들여다보면 최초의 신도시 개발은 울산 공업단지로, 1960년대부터 투기라는 단어가 최초로 등장하게 된다. 현재의 신도시가 인구분산이나 주택공급을 목적으로 한다면 당시에는 경제개발을 위한 전초기지로 개발됐음을 알 수 있다. 성장제일주의와 산업기반시설 확충에 투자우선 순위가 주어져 주택부분에 대한 투자는 후순위로 밀려나게 되는데 1962년에 건축법, 도시계획법, 주택자금융자법 등이 제정된 데 이어 1963년도에 공영주택법, 1969년 한국주택은행법 등이 만들어지면서 일부 지역에서 부동산 투기 현상이 생겨나자 이를 억제하기 위해 정부는 1967년 특별조치법을 제정해 처음으로 제도적인 장치를 마련하기에 이른다. 한국경제가 연평균 10%를 웃도는 기록적인 성장세를 보이면서 산업화와 도시화가 급속도로 진전되던 1970년대에는 80%에 이르던 주택보급률이 도심지역에서는 50%에도 미치지 못할 정도로 급감해 주택부족문제가 주요 정책 과제로 대두되게 된다. 이에 1972년 주택건설촉진법이 제정되며 보급률을 끌어올리기 위해 1981년까지 10년간 250만호의 주택 공급을 골자로 한 ‘주택건설 10개년 계획’을 수립한 정부는 주택가격 안정화를 꾀하기 위해 주택의 공급조건과 방법을 규제하는 내용의 ‘주택가격 안정과 투기억제를 위한 주택공급에 관한 규칙’을 제정했다. 현재 부동산 경기 흐름의 척도로 여겨지는 서울 한강 이남지역인 강남권 개발도 이 시기에 본격화된다. 같은 시기 신규주택의 가격을 일정수준 이하로 억제하는 분양가 상한제도를 도입·시행했으나 수요부족으로 인해 미분양 사태를 초래하기도 했다. 투기광풍이 본격적으로 불던 시기는 1980년대로, 주택경기 활성화를 위한 양도소득세 인하, 국민주택 전매기간 단축 등 정책이 시행됐다. 이에 주택경기가 과열되자 투기억제대책, 민영주택에 대한 채권입찰 제도 도입 등 각종 규제들을 쏟아냈으나 토지가격 급등세를 억제하는 데에는 실패했다. 정부의 가격규제는 필연적으로 가수요를 유발하며 주택투기현상을 지속하는데 제 역할을 하지 못했다.

2000년대 들어 강남권을 중심으로 주택가격이 급등하기 시작하는데 정부는 투기과열지구, 투기지역 지정과 소형평형 의무비율제, 전매제한, 청약 1순위자격제한 등 주택투기억제를 위한 제도적 장치를 쏟아낸다. 하지만 지나친 부동산 억제 정책 기조는 경기침체를 불러오며 따라서 경기 부양책의 1순위 역시도 부동산 활성화 정책과 맥이 닿아있다고 볼 수 있다. 최근 최경환노믹스라고 불리는 박근혜 경제팀의 경제활성화대책이 LTV(주택담보대출비율), DTI(총부채상환비율) 등 투자확대를 먼저 거론한 것도 이같은 특성에 기인한다.

▲과거에는 주거를 재산증식의 한 단면으로 여겼으나 오늘날 공유경제의 대두와 다양성의 확대 등으로 젊은 세대를 중심으로 공동주택이나 월세를 선호하는 이들도 늘고 있는 추세다. 사진은 올리브TV ‘셰어하우스’의 한 장면.

자가주택, 필수 아닌 선택

과도한 도시화가 주택의 가격을 끌어올리며 ‘부동산 불패신화’로 기록되는 등 더 이상 부동산을 주거의 개념이 아닌 사유재산으로의 성격을 짙게 가짐에 따라 부동산 투자는 재산증식의 대표적인 방법으로 자리매김해 왔다. 하지만 이는 도농간 격차, 빈부 격차 심화 등을 야기하기도 했다. 대한주택보증에 따르면 올해 7월말 기준 1년간 3.3㎡당 전국 민간아파트 평균 분양가격은 833만3000원으로, 가장 높은 서울은 1874만7000원인데 반해 전남은 578만원으로 3배가 넘는 차이를 보이고 있다. 수도권 내에서도 지역에 따라 큰 격차를 보이는데 전용면적 85㎡ 아파트를 기준으로 서울 강남구는 8억7233만원이지만 인천 강화군은 1억3530에 불과했다. 서울에서 가격이 가장 낮은 곳은 도봉구로, 강남구보다 5억3834만원이 낮은 3억3399만원으로 조사됐다. 서울 강남권 내에 아파트 한 채를 구입하려면 연봉 2500만원을 받는 직장인이라면 한 푼도 쓰지 않고 34년을 꼬박 모아야 할 정도로 사회 초년생인 젊은 세대에게는 결혼을 가로막는 하나의 요인으로 작용하기도 한다.

하지만 결혼이 더 이상 필수가 아닌 선택이라는 사회 분위기가 형성되면서 주거형태도 다변화되고 있다. 1인가구의 증가도 주요 원인으로 꼽힌다. 통계청에 따르면 2010년 우리나라의 1인 가구는 총 414만2000명으로, 일반 가구 대비 23.9%를 차지한다. 10년 전(2000년 15.5%)에 비해 8.4%포인트나 증가했으며 이와 같은 속도라면 2025년에는 1인 가구가 31.3%까지 늘어나 3~4인 가구 비율을 앞지를 것으로 예상되고 있다. 이에 자가주택 구입에 대한 선호도는 갈수록 낮아지고 있는 상황이다. 국토교통부에 따르면 2012년 기준 상위 20% 이내의 고소득층(소득 9~10분위)의 자가점유율은 58.67%로 2006년 대비 6.3%포인트 낮아진 반면 전세점유율은 33.9%로 6.2%포인트 증가한 것으로 조사됐다. 보증부 월세의 경우 고소득층은 별다른 증감을 보이지 않았으나 중소득층에서는 14.78%에서 19.38%로 4.61%포인트 늘어났다. 이미 오를 데로 오른 부동산을 더 이상 재산증식을 위한 투자가치로 보는데 한계가 있다는 분석이 나오고 있으며, 더불어 공유경제의 대두 역시도 젊은 세대를 중심으로 소유의 개념을 중시하지 않는 풍토를 형성하며 현대사회의 새로운 주거트렌드를 이끌고 있다. 이들은 자가 주택구입보다 월세를 지향하며 나아가 타인과 주거의 공간을 나누는 것도 마다하지 않는다. 쉐어하우스나 협동조합주택 등 공유형 주택의 확대는 이러한 현상을 단적으로 보여주는 예로 꼽힌다.

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