전체 소득 중 임대 지출비중 30% 넘는 '렌트푸어' 급증
내수경기에 악영향 우려… 장기적 대책 수립해야
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렌트푸어가 확산되고 있다. 서울에서 월세 등 임대료를 내고 나면 정부가 정한 ‘최저생계비’도 없는 가구가 31만1000세대에 이른다는 분석도 나왔다. 이들은 실질적인 ‘렌트푸어(임대료 과부담가구)’로, 월세에 거주하는 저소득층이 대부분이다. 렌트푸어에 대한 정부의 지원이 전세가구보다 월세가구에 중점을 두고 정책을 추진해야 한다는 지적이다.
전·월세 모두 상승, 임대차 시장 혼란
박은철 서울연구원 연구위원이 2월 7일 펴낸 ‘렌트푸어 이슈에 따른 서울시 대응 방안’에 따르면 서울에서 주택임대료와 보증금마련 대출 원리금 상환액을 합한 금액이 소득의 30%를 넘는 가구는 26만7000세대에 달했다. 이는 서울시 전체 가구의 7.6%를 차지한다. 보고서는 또 이 임대 금액이 소득의 40%를 넘는 가구는 14만3000세대(전체 가구의 4.1%), 20%를 초과한 가구는 53만7000세대(15.2%)로 각각 추정했다. 또 국토교통부 2012년 주거실태조사에 따르면 우리나라는 전체 소득에서 임대료가 차지하는 비중(RIR)이 수도권은 평균 30.5%, 전국은 26.4%에 달한다. 그마나 아직까지도 우리나라는 대부분 전세여서 이를 순수 월세로 환산할 경우 부담은 더 커질 수 있다.
렌트푸어의 확산에는 최근 전세의 월세 전환이 빠른 속도로 이뤄지고 있다는 사실도 한 몫을 하고 있다. 최근의 급격한 월세전환은 저금리 기조가 장기화되고 수익을 기대할 만한 상품을 찾기가 어려워지자 전세보증금이 필요치 않은 집주인들의 월세를 선호하고 있기 때문으로 보인다. 국토교통부가 조사·발표한 지난해 주택거래 통계에 따르면 전·월세 거래량은 137만 3172건으로 전년(132만 3827건)보다 3.7% 증가했다. 이 중 월세는 54만 388건으로 전년(45만 122건)보다 20%나 증가했지만 전세는 83만 2784건으로 전년(87만 3705건)에 비해 4.7% 줄어들었다. 그만큼 월세 전환이 빠르게 이뤄지고 있다는 얘기다.
월세 공급물량이 증가하면 월 임대료가 낮아져야 하지만 현실은 그렇지 않다. 임대전문 정보업체 ‘렌트라이프’가 국토교통부의 전월세 실거래가 자료를 토대로 월세(보증부 월세 포함)를 전세로 환산해 본 결과 지난해 4분기 서울 아파트 환산전세가는 2억 815만 원으로 1분기 1억 7838만 원에 비해 2976만 원이나 비쌌다. 이는 월세 가격이 사실상 올랐다는 얘기다.
또 다른 문제는 전체적으로 전세물량이 줄면서 전셋값은 전셋값대로 오르고 있다는 점이다. 월셋집은 넘쳐 나는 반면 전셋집 구하기는 갈수록 어려워지면서 전세는 부르는 게 값이다. 서울 강남권의 경우 전세 물건이 나오기가 무섭게 계약이 성사되고 있어 전셋값이 1주일 단위로 몇 천만 원씩 상승하는 곳도 나오고 있다. 한국감정원 조사 결과에서는 지난 10일 기준 전국 전셋값이 77주 연속 상승한 것으로 나타났다. 지난해 1년간 전세가격은 5.11% 올라 매매가격 상승률 0.80%를 큰 폭으로 웃돌았다. 연초 들어서도 전셋값 상승세는 꺾일 줄 모르고 무섭게 치솟고 있다. 지난 1월 한 달간 전국 전셋값 상승률은 0.59%였다. 서울은 한 달간 0.81%나 상승했다.
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저소득 임대가구를 우선정책대상으로 선정해야
올해 정부가 정한 최저생계비는 1인 가구 기준 월 60만3403원, 4인 가구 기준 월 163만820원이다. 문제는 주택임대료와 보증금마련대출 원리금 상환액을 지출하고 남은 소득(잔여소득)이 최저생계비 이하인 가구가 31만1000세대, 전체 가구의 8.8%에 이른다는 데 있다. 이는 서울시 가구의 약 9%가 주택 자금 부담으로 생활고에 허덕인다는 얘기다. 특히 이들 중 96%는 월세에 거주하는 저소득층으로 실질적인 렌트푸어다. 또 월세가구의 평균 보증금은 2414만8000원, 월 평균 임대료는 34만6000원으로 소득 대비 임대료 비율(RIR)은 20%로, 전세가구의 RIR보다 5.7% 높았다. 따라서 전세가구보다 월세가구의 임대료 부담이 더 과중하다는 게 전문가들의 분석이다. 여기에 전체 소득에서 임대료를 제외한 난방비, 전기료, 상ㆍ하수도 요금 등 `주거비`가 차지하는 비중은 수도권 11.3%, 전국 11.7%라는 조사결과도 있다. 결국 집에서 살아가는 데만 수도권 기준으로 소득 중 41.8%(전국 38.1%)를 쓰고 있다는 얘기다. 서울연구원에 따르면 전체 소득 중 임대 지출(대출이자 포함) 비중 30%를 넘는 '렌트푸어'가 서울에만 26만6000가구에 달하는 것으로 나타났다. 이미 국민이 체감하는 주거비용은 소득 3분의 1 수준에 육박해 과중한 부담을 지고 있는 상황인 것이다.
월세 확산으로 실질적인 가계소득이 줄면 내수경기에 악영향을 끼칠 것이란 염려도 나온다. 특히 ‘월세 시대’는 전세 중심이던 중산층 주거에 대한 새로운 도전으로, 철저한 준비가 필요하다는 지적이다. 월세 시장 팽창은 주거비 부담을 늘리고 자본을 축적할 기회를 빼앗아 월세 푸어를 양산하는 결과를 낳을 가능성이 높다. 두꺼운 중산층 형성을 가로막고 부동산으로 인한 계급화를 촉진할 수 있기 때문이다. 그렇기 때문에 보편적 복지 차원에서 접근과 시장 안정을 위한 장기적인 대책이 필요하다. 하지만 렌트푸어 문제는 명확한 기준이 없으면 소득 중 주거비용이 차지하는 비율에 따라 달라져 고가의 전월세에 사는 중산층 이상에게 혜택이 돌아가고 저소득층이 되레 지원 대상에서 배제돼 형평성 시비가 발생할 수 있다. 직접적인 주거지원을 할 경우 소득 중 임대료 비율과 임대료 지출 후 잔여소득에 따라 저소득 임대가구를 우선정책대상으로 선정해야 하는 이유다.
